2010-2015年中國購物中心投資分析及前景預測報告(上下卷)

　　購物中心產業已成為最重要的零售經營方式之一，而且已遠遠突破商品零售的界限，它對一個城市的商業環境改善、消費與休閑方式的改變、投資結構的優化、對經濟繁榮的貢獻等越來越顯示出它的重要性和生命力。
　　超大規模購物中心（Shopping Mall）產生于二十世紀初，五六十年代在美國等發達國家盛行，掀起了商業經營方式的新浪潮，并逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經營模式與完美的環境配套設施而風靡歐、美、日及東南亞國家。在金融危機的沖擊下，歐洲大型購物中心的建設勢頭不減。
　　我國的購物中心建設起步較晚，開始于二十世紀90年代初期，最早的項目是位于珠江三角洲的天河城購物中心，但是近年來以飛快的速度向前發展。2006年起，國內大中城市開始相繼出現典型的購物中心模式，標志著中國的購物中心開發開始邁上理性之路。
　　近年來，購物中心在我國方興未艾，對購物中心的興建如火如荼，而且其興建的速度和規模驚人。截至2008年6月，長三角地區已有購物中心217家，約占全國購物中心總量的四分之一。未來幾年內，長三角地區的購物中心還將保持快速發展的勢頭。預計到2010年，上海購物中心的數量將達到80家至100家，整個長三角地區的購物中心數量將達到400家左右。
　　在中國，Shopping Mall的概念越來越時髦，如果對目前的商業地產做一個評價的話，Shopping Mall無疑是最熱門的業態。Shopping Mall在歐美的成功與這類項目高附加值的連帶效應讓投資商怦然心動，于是，Shopping Mall也漸成為一種新的投資風向，受到投資者的追捧。在國內已掀起了一股購物中心的開業熱潮，諸如北京中關村、望京、金融街等地一批大型Shopping Mall遍地開花。
　　經濟的發展為中國購物中心的誕生、推廣和普及奠定了日益穩固的基礎，特別是進入21世紀以來，在經濟發展的推動下，購物中心在中國以日新月異的節奏展現和變化著自身的產業規模、產業型態，也越清晰地勾勒出中國購物中心的產業前景。
　　中投顧問發布的《2010-2015年中國購物中心投資分析及前景預測報告》共八章。首先介紹了購物中心的定義、分類，Shopping Mall的概念、特點及與其他商業業態的區別等，接著分析了國際國內及我國主要省市購物中心的發展概況，然后對購物中心的開發、運營、典型范例做了細致分析，最后分析了影響購物中心發展的因素及其未來前景趨勢。您若想對購物中心有個系統的了解或者想投資購物中心開發運營，本報告是您不可或缺的重要工具。

第一章　購物中心相關概述
　　1.1　購物中心簡介
　　　　1.1.1　國內外購物中心的概念
　　　　1.1.2　購物中心的分類
　　　　1.1.3　購物中心需要科學的定義與分類方法
　　　　1.1.4　購物中心的一般特點簡述
　　1.2　大型購物中心（SHOPPING MALL）簡析
　　　　1.2.1　shopping mall的概念
　　　　1.2.2　shopping mall的特點
　　　　1.2.3　shopping mall的物業管理服務要求
　　　　1.2.4　shopping mall的起源與蔓延
　　1.3　大型購物中心與其他業態的區別
　　　　1.3.1　與傳統商業街的比較
　　　　1.3.2　與百貨公司及量販店的比較
　　　　1.3.3　對百貨公司、量販店的影響
第二章　世界購物中心分析
　　2.1　世界購物中心發展概述
　　　　2.1.1　世界購物中心的興起及深層原因
　　　　2.1.2　世界購物中心的演變歷程
　　　　2.1.3　世界各地大型購物中心發展走勢
　　　　2.1.4　世界大型購物中心的典型模式解析
　　　　2.1.5　世界十大購物中心介紹
　　2.2　美國
　　　　2.2.1　美國購物中心發展簡況
　　　　2.2.2　美國購物中心呈衰敗趨勢
　　　　2.2.3　美國大型購物中心經營管理的特點
　　　　2.2.4　美國超級購物中心面臨的難題及應對策略
　　　　2.2.5　美國典型shopping mall發展特色
　　2.3　日本
　　　　2.3.1　日本購物中心的大規模興起與擴張
　　　　2.3.2　日本購物中心趨向小型化發展
　　　　2.3.3　日本大型購物中心開發持續升溫
　　　　2.3.4　日本典型shopping mall發展特色
　　2.4　歐洲
　　　　2.4.1　歐洲興起大型購物中心開發熱潮
　　　　2.4.2　德國購物中心發展綜述
　　　　2.4.3　英國大型購物中心發展狀況
　　　　2.4.4　奧地利維也納大型購物中心發展狀況
　　　　2.4.5　芬蘭購物中心接軌低碳經濟
　　2.5　其他地區
　　　　2.5.1　新加坡購物中心發展狀況淺析
　　　　2.5.2　新加坡購物中心的管理特色透析
　　　　2.5.3　印度大型購物中心發展勢頭強勁
第三章　中國購物中心發展分析
　　3.1　中國購物中心發展概況
　　　　3.1.1　中國購物中心發展的歷史階段剖析
　　　　3.1.2　中國購物中心發展基本情況簡述
　　　　3.1.3　中國購物中心發展的特點解析
　　　　3.1.4　中國shopping mall發展態勢剖析
　　　　3.1.5　外資搶灘中國購物中心市場
　　3.2　中國購物中心開發的影響因素
　　　　3.2.1　購物中心與經濟發展緊密聯系
　　　　3.2.2　消費和生活方式對購物中心的影響
　　　　3.2.3　購物中心開發量與城市化水平的相關性
　　　　3.2.4　中國購物中心區域分布特征
　　3.3　中國區域型購物中心的發展分析
　　　　3.3.1　中國不同類型購物中心的基本概況
　　　　3.3.2　區域型購物中心的定位與特點
　　　　3.3.3　中國區域型購物中心發展潛力廣闊
　　　　3.3.4　中國區域型購物中心開發的問題及對策
　　3.4　購物中心消費者心理及行為透析
　　　　3.4.1　消費心理的深入分析
　　　　3.4.2　消費者購買行為分析
　　　　3.4.3　產品制造環節的細節設計
　　　　3.4.4　產品銷售環節的細節設計
　　3.5　中國購物中心發展存在的問題
　　　　3.5.1　我國大型購物中心發展的阻礙
　　　　3.5.2　我國購物中心發展面臨的挑戰
　　　　3.5.3　大型購物中心在我國遭遇諸多困擾
　　　　3.5.4　我國購物中心開發存在的誤區透析
　　　　3.5.5　中國購物中心職業經理人才供應緊缺
　　3.6　中國購物中心發展的對策分析
　　　　3.6.1　促進我國購物中心快速發展的建議
　　　　3.6.2　大型購物中心建設的要點探討
　　　　3.6.3　我國購物中心開發的三大要素
　　　　3.6.4　大型購物中心可持續發展的對策
第四章　主要區域購物中心的發展
　　4.1　北京
　　　　4.1.1　2008年成北京購物中心發展分水嶺
　　　　4.1.2　北京大型購物中心受服裝品牌青睞
　　　　4.1.3　2009年北京購物中心開發向遠郊推進
　　　　4.1.4　2009年第二季度北京購物中心供需狀況
　　　　4.1.5　經濟危機致2009年北京購物中心發展環境不佳
　　　　4.1.6　北京購物中心發展的業態思考
　　4.2　上海
　　　　4.2.1　上海購物中心基本發展態勢
　　　　4.2.2　上海市購物中心開發現狀淺析
　　　　4.2.3　2009年上半年上海購物中心供需狀況分析
　　　　4.2.4　2009年上半年上海社區購物中心發展搶眼
　　　　4.2.5　2009年上海購物中心總體發展概況
　　　　4.2.6　上海購物中心發展中面臨的困擾
　　4.3　廣東省
　　　　4.3.1　廣東大型購物中心發展的演進歷程
　　　　4.3.2　金融危機暴露廣東購物中心發展弊端
　　　　4.3.3　深圳市購物中心呈高速發展態勢
　　　　4.3.4　廣州購物中心發展綜述
　　　　4.3.5　2009-2010年廣州市大型購物中心開發狀況
　　4.4　其他地區
　　　　4.4.1　天津
　　　　4.4.2　重慶
　　　　4.4.3　武漢
　　　　4.4.4　濟南
　　　　4.4.5　沈陽
第五章　購物中心的開發
　　5.1　購物中心開發的主要流程
　　　　5.1.1　總體概述
　　　　5.1.2　調研與論證
　　　　5.1.3　立項與決策
　　　　5.1.4　選址與選型
　　　　5.1.5　規劃與設計
　　　　5.1.6　融資與招商
　　5.2　購物中心的市場調查要素
　　　　5.2.1　調查的范圍
　　　　5.2.2　調查對象
　　　　5.2.3　問卷設計
　　　　5.2.4　調查方式
　　　　5.2.5　數據處理分析方法
　　5.3　購物中心開發的決策基礎探析
　　　　5.3.1　問題演變的過程
　　　　5.3.2　深入剖析購物中心開發決策的基礎因素
　　　　5.3.3　開發商應認真了解消費市場的需求情況
　　5.4　購物中心的選址依據
　　　　5.4.1　以地區位和交通人口狀況為依據
　　　　5.4.2　以用地經濟狀況為基準
　　　　5.4.3　以用地的物理狀況為基準
　　5.5　購物中心的規劃要點透析
　　　　5.5.1　購物中心的位置
　　　　5.5.2　購物中心的規模
　　　　5.5.3　購物中心的形狀
　　　　5.5.4　超級市場的位置
　　　　5.5.5　停車設備
　　5.6　淺析購物中心的業態定位
　　　　5.6.1　項目區位
　　　　5.6.2　商圈條件
　　　　5.6.3　項目規模
　　　　5.6.4　市場競爭
　　　　5.6.5　商戶溝通
　　　　5.6.6　建筑設計
　　　　5.6.7　業態分布
　　5.7　購物中心的項目招商分析
　　　　5.7.1　招商流程簡述
　　　　5.7.2　項目招商的基礎
　　　　5.7.3　招商原則探討
　　5.8　SHOPPING MALL項目開發的可行性探究
　　　　5.8.1　可行性分析的內容
　　　　5.8.2　總體策劃設計要點
　　　　5.8.3　營銷策劃要點
　　　　5.8.4　購物中心物業管理
第六章　購物中心的運營
　　6.1　購物中心的各種模式盤點
　　　　6.1.1　按開發商背景或經營管理的模式劃分
　　　　6.1.2　按商場面積規模分類
　　　　6.1.3　按定位檔次分類
　　　　6.1.4　按選址地點分類
　　　　6.1.5　按國際購物中心協會的分類
　　　　6.1.6　根據業態復合度劃分
　　6.2　購物中心的經營策略探討
　　　　6.2.1　購物中心成功運營的關鍵要素
　　　　6.2.2　購物中心面臨的經營難題及應對策略
　　　　6.2.3　購物中心需要確立合適的商業業態
　　　　6.2.4　大型購物中心的品牌經營策略分析
　　　　6.2.5　大型購物中心可持續發展的綜合方案
　　6.3　購物中心的管理思路分析
　　　　6.3.1　購物中心的管理特性及走勢淺析
　　　　6.3.2　購物中心的信息化管理策略探討
　　　　6.3.3　購物中心的工程管理方案剖析
　　　　6.3.4　購物中心的管理建議
　　6.4　探索購物中心的完整行銷推廣方案
　　　　6.4.1　創造特色形象和產品展示
　　　　6.4.2　實行顧客導向的滿足需求規劃
　　　　6.4.3　擬定完整的行銷推廣策略
　　　　6.4.4　建立一支行銷推廣的專業團隊
　　6.5　購物中心的價值評估與盈利方法分析
　　　　6.5.1　購物中心的價值計算方法
　　　　6.5.2　shopping mall盈利效果不佳的緣由解析
　　　　6.5.3　Shopping mall的盈利模式選擇
　　　　6.5.4　Shopping mall的商業利潤挖掘
第七章　重點大型購物中心介紹
　　7.1　中關村廣場購物中心
　　　　7.1.1　基本簡介
　　　　7.1.2　區域人群特征分析
　　　　7.1.3　市場發展空間分析
　　　　7.1.4　項目定位與業態布局
　　　　7.1.5　經營狀況及未來前景探析
　　7.2　新華南MALL·生活城
　　　　7.2.1　基本簡介
　　　　7.2.2　華南MALL的定位轉變分析
　　　　7.2.3　華南MALL的區域競爭環境
　　　　7.2.4　新華南MALL的整合之路分析
　　7.3　北京金源時代購物中心
　　　　7.3.1　基本簡介
　　　　7.3.2　金源MALL經營狀況分析
　　　　7.3.3　金源MALL積極尋求振興之路
　　7.4　廣州正佳廣場
　　　　7.4.1　基本簡介
　　　　7.4.2　正佳廣場經營狀況持續向好
　　　　7.4.3　正佳廣場的營銷策略剖析
　　7.5　深圳華潤中心·萬象城
　　　　7.5.1　基本簡介
　　　　7.5.2　萬象城的經營理念透析
　　　　7.5.3　萬象城的營銷思路分析
　　　　7.5.4　萬象城的物業管理策略探討
第八章　購物中心的發展前景及趨勢分析
　　8.1　購物中心的發展前景展望
　　　　8.1.1　中國開發購物中心具有巨大潛力
　　　　8.1.2　長三角地區購物中心發展前景光明
　　　　8.1.3　購物中心的未來發展方向探析
　　　　8.1.4　購物中心的未來商業模式剖析
　　　　8.1.5　購物中心的開發趨勢分析
　　8.2　未來購物中心發展的影響因素
　　　　8.2.1　人口區位變化和老齡化趨勢
　　　　8.2.2　電子商務的興起
　　　　8.2.3　線上購物的高速發展
　　　　8.2.4　購物中心網路解決方案
　　　　8.2.5　CLICK POWERPOINT

圖表1　美國國際購物中心協會關于購物中心的分類和定義
圖表2　中國零售業態分類和基本特點（購物中心部分）
圖表3　日本購物中心發展階段情況
圖表4　1992-2006年日本購物中心開業情況
圖表5　日本購物中心地理位置分布情況
圖表6　日本購物中心主力店構成情況
圖表7　2007-2008年歐洲購物中心分布
圖表8　2006年歐洲各國購物中心人均面積
圖表9　2000-2008年全國購物中心開業比例情況
圖表10　2000-2008年累計商業建筑面積、社會消費品零售總額、GDP三者增長率的對比
圖表11　2000-2008年全國購物中心投資額和GDP的相關性
圖表12　2000-2008年平均每個購物中心新增商業建筑面積與人均GDP的相關性
圖表13　2000-2008年購物中心商業項目開發投資額占房地產開發投資額的比例
圖表14　2002-2008年我國國際旅游收入與購物中心商業項目投資額
圖表15　2000-2008年全國購物中心商業項目商業建筑面積與社會消費品零售總額線性相關
圖表16　2000-2008年購物中心開業數量與城鎮居民人均可支配收入相關性
圖表17　2000-2008年購物中心開業比例與恩格爾系數的相關性
圖表18　2002-2008年購物中心開業比例與恩格爾系數呈現負相關關系
圖表19　2001-2008年我國人民生活水平消費指數變化情況
圖表20　2001-2008年我國消費水平與發達國家的比較
圖表21　2001-2008年中國餐飲零售額年增長情況
圖表22　2008年中國購物中心主力店的業種分布
圖表23　累計新增商業建筑面積與城市化率間的線性相關關系（2002年）
圖表24　累計商業建筑面積與城市化率間的線性相關關系（2008年）
圖表25　截止2008年底城市化率與購物中心開業數量關系圖
圖表26　2000-2008年購物中心商業項目平均新增商業建筑面積
圖表27　2001-2008年全國購物中心新增商業建筑面積情況統計
圖表28　中國購物中心開發體量的區域狀況
圖表29　截止2008年各區域累計商業建筑面積占全國比重
圖表30　2001-2008年新增商業建筑面積的區域對比情況
圖表31　截止2008年底各城市購物中心占全國的比重
圖表32　截止2008年底累計商業建筑面積排名前十五的城市
圖表33　2001-2008年商業建筑面積排名前五的城市新增商業建筑面積情況
圖表34　2001-2009年一季度北京中高端購物中心存量、占有面積和空置率
圖表35　2005-2009年二季度北京中高端購物中心新增供應量、凈吸納量和空置率
圖表36　2000-2009年一季度上海生產總值、社會消費零售總額真實增長率及人均可支配收入
圖表37　2007-2009年一季度上海優質購物中心底層租金增長率
圖表38　深圳主要購物中心分布圖
圖表39　起步階段廣州開業的購物中心
圖表40　成長階段廣州開業的購物中心
圖表41　加速成長階段廣州開業的購物中心
圖表42　廣州市三個階段新建購物中心商業面積總規模及增長速度
圖表43　2008年廣州市各區域購物中心個數
圖表44　2008年中國十大MALL排行榜（按建筑面積排序）
圖表45　2009-2010年廣州市大型購物中心項目
圖表46　中關村廣場購物中心區域人群受教育程度