樓市新政頻出正為樓市降溫

　　中國投資咨詢網訊 在短短一個多月的時間里，國家針對房地產市場的調控政策不斷出臺，同時，在多個不同場合不斷地對調控基調和措施進行多次重申。

　　1月13日，住房城鄉建設部副部長齊驥在國新辦新聞發布會上再次表示，在鼓勵和支持居民合理住房消費同時，抑制投資投機性購房，將通過增加普通商品住房和保障性住房有效供給，加大差別化信貸政策執行力度等措施促進房地產市場平穩健康發展。

　　據了解，頻頻出臺的樓市新政正在為樓市降溫。中原地產、亞豪機構等多家機構的最新統計數據顯示，北京、深圳等多個城市一、二手商品房成交量都出現了不同程度的下跌。僅最近一周，多個城市新房成交量甚至出現環比下降七成以上的情況。與之形成鮮明對比的是，部分城市房價仍在繼續上漲。

　　專家認為，隨著中央各部委和地方政府配套細則的陸續出臺，全國商品住宅市場成交量將有所回落，二手房的降幅會更大。同時，房價過快上漲的趨勢將受到明顯抑制，北京、上海等一線城市房價下跌的可能性加大。

　　聚焦1 政策降溫樓市多個城市成交量下跌

　　政策降溫樓市的威力，正在成交量上顯現出來。據中原監測系統顯示，2010年第一周(1月4日至1月10日)，各地新房市場成交狀況繼續延續上周頹勢，京、滬、廣、深四大一線城市成交總量環比下跌20%，其余五個重點城市成交總量下跌44%。其中，杭州、廣州、成都三城市環比下降七成以上，而成都跌幅最大，達到97%之多。

　　亞豪機構統計顯示，截止1月12日，2010年北京樓市期房商品住宅累計成交2795套，成交面積29.9萬平方米，其中扣除政策房，實際成交純商品住房2459套、27.2萬平方米。環比2009年12月同期，期房商品住宅成交套數下降了63.6%，成交面積下降了60.4%，實際成交的商品住房套數、面積分別下降了44.0%和45.7%，樓市成交量出現重挫。

　　和北京的情況相似，深圳成交也出現了較大幅度的下滑。據深圳房地產信息網的監測，1月1日深圳全市新房共成交93套，1月2日成交99套，1月3日成交96套，1月4日成交134套。元旦三天假期成交量均不超過百套，這與2009年深圳樓市火熱期日成交兩三百套形成鮮明對比。另據世聯地產的統計顯示，1月4日到10日的一周內，深圳一手房共成交819套，環比下降20.9%。

　　不僅僅是一手商品房，二手商品房成交也出現了較大幅度的下滑。據中原領先指數系統數據顯示，2009年12月全國京、滬、穗、深、津五大城市二手房住宅市場成交量正在全線潰退，深圳下跌幅度最大，達到21.55%，北京次之，為21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超過20%，上海和廣州下滑幅度相對較小。

　　進入2010年后這種成交下滑勢頭依然未減。北京中原三級市場研究部統計顯示，1月1日至7日，北京存量住宅網簽成交量為1761套，與去年12月同期的8642套相比，下浮79.62%，與12月最后七天的6594套相比，也明顯下浮了73.29%。

　　亞豪機構副總經理高姍分析說，多個城市成交量出現下滑主要受兩方面因素影響，一方面是，歲末年初，決策層頻頻發出調控信號，從營業稅優惠政策終止到“國四條”，至近期出臺的“國十一條”、上調存款準備金率，政策調控力度逐漸趨緊、調控手段愈加豐富全面，在包括收縮金融信貸、加大供給、加強市場監管、收緊稅收優惠等方面的綜合調控作用下，政策導向對樓市的影響力也在逐步增強。受此影響，購房人難以對樓市走向作出明確判斷，導致了短期觀望情緒的加重，使得樓市成交出現下滑。

　　另一方面，樓市在經歷了去年一年的飆升，房價已攀升至歷史同期的最高水平，而樓市購買力的增長速度卻遠遠低于房價的上漲幅度，承受能力的不足導致部分購房人被迫擱置購房意愿，從而引發成交量回落。

　　聚焦2 部分城市房價仍在繼續上漲

　　盡管樓市成交出現大幅下挫，但部分城市房價仍在繼續上漲。中原領先指數系統數據顯示：2009年12月全國京、滬、穗、深、津五大城市二手住宅市場價格指數延續全年樓市的慣性繼續上揚，環比漲幅均超過2%以上。其中上海漲幅最高，環比漲幅達到3.88%；廣州位居第二，為3.23%；其他均在3.00%以下。

　　另據亞豪機構統計顯示，截止到1月12日，北京共有11個項目推出新盤，其中9個項目為老項目后期繼續加推，這9個老項目的開盤價格與前一期推盤價格相比，均有所上調，平均漲幅為16.8%，漲幅最高的項目是位于通州區梨園的“K2海棠灣”，相比11月的開盤價格上調了三成左右，目前銷售單價已躍升至2萬元每平方米上下。

　　樓市成交價格也出現了與新盤開盤價格類似的上漲軌跡，同樣來自亞豪機構統計顯示，1月1日至12日，北京住宅/公寓類型項目的成交均價達到了19205元每平方米，環比12月同期上漲了16.1%，別墅類型項目的價格漲幅更是超過了七成，拉出了驚人的上漲曲線。

　　據統計，去年12月，深圳新房均價高達22304元/平方米，較上年同期上漲103%。今年1月以來，深圳新房成交均價也都在每平方米2萬元上方運行，并沒有遭到有力的狙擊。

　　業內人士認為，盡管樓市短期銷量出現回調，個別項目成交周期延長，銷售回款速度減慢，但在房價上漲的慣性作用下，短期內仍將處于上升通道內。特別是2009年大型房企紛紛加重了房地產業務板塊的權重，包括中化集團、中海地產、中電集團、保利地產等在北京、上海等一線大都市不斷制造著地王的神話，這些大型國企、地產上市公司資金寬裕，同時看好樓市發展前景，在短期內對房價形成了支撐。

　　聚焦3 配套及細化政策將出樓市面臨調整

　　對于未來的走勢，專家認為，中央各部委和地方政府配套細則將陸續出臺，在一系列政策的作用下，全國商品住宅市場成交量將有所回落，二手房的降幅會更大。同時，房價過快上漲的趨勢將受到明顯抑制，北京、上海等一線城市房價下跌的可能性加大。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強說，政策變化是市場變化前奏，隨著中央各部委和地方政府配套細則的陸續出臺，將使各方對于房地產市場未來發展的預期發生改變，比如目前出現的觀望情緒就是一個例證。但政策效果的全面顯現還需要一定的時間，存在一定的滯后。

　　陳國強表示，中央控制房價上漲過快的目的非常明確，部分城市房價上漲過快的問題已經成為當前管理層調控的首要問題。他預計，2010年房價將不可能再現2009年瘋漲的局面。總體上看，房價漲幅將明顯趨緩，另外，不排除部分地區房價出現回調、下跌的可能。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也表示，2010年樓市面臨調整已成定局。全國住宅市場的成交量將有所回落，從全國來看，一手商品房可能會有10%至15%的降幅，二手房方面則面臨更大幅度的調整。他解釋說，由于去年全年二手房成交量出現了超預期的“井噴”，在一定程度上透支了今年的購房需求。

　　楊紅旭認為，今年房價將呈現盤整的走勢，同比可能仍有一定幅度的上漲，但漲幅會逐步收窄。進入二季度，全國70個大中城市房價可能會出現環比下跌的情況，某些月份甚至可能會出現環比負增長的情況。而對于北京、上海等一線城市來說，房價下跌的可能性越來越大。

　　不過也有業內人士持相對樂觀態度。業內人士認為，目前開發商資金充裕，“沒有降價賣房”的動力，因此2010年樓市并沒有下調的可能。從近期一些開發企業拿地的狀態來看，也可以看出他們對市場的樂觀。

　　深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁判斷，由于宏觀經濟仍處于回暖期，調控力度不可能超過2007年。宋丁認為，“至少在今年一季度，樓市將處于僵持狀況，此后的走勢則取決于調控力度，但房價大跌的可能性不大”。