5家外資擊鼓傳花 上海新天地再次轉手

    中國投資咨詢網訊 收購、轉讓、再收購，上海樓市中的擊鼓傳花“游戲”再次上演。昨天獲悉，經歷多位東家的知名豪宅“濟南路8號”，被再次轉手。接盤其雙子樓中西苑整棟的神秘買家已不是第一次出手，在此之前，陜西南路城市公寓酒店已被其納入囊中。

    位于上海新天地板塊核心區域的濟南路8號，是一個屢屢被外資“看好”的豪宅項目。2008年，印尼三林基金以出讓項目公司股權的形式，將其轉讓給美國凱雷房地產基金，有媒體披露為作價近20億元人民幣。

    據知情人士透露，當時成交價格約49982元/平方米，成交建筑面積約39814平方米，其中包括了西苑整棟建筑及東苑部分散賣物業。在完成此次交易之前，凱雷如何“處置”物業始終是業界揣測不斷的話題。針對東苑剩余房源，仍然采取了散賣形式；但西苑這一整棟樓盤，究竟是分拆零售還是整棟持有，持有者的態度卻始終不明。

    歷經一年多時間之后，凱雷終于揭開謎底，即將整棟西苑樓盤完整出讓。知情人士稱，此次接下這一棒的，為上海城利房地產有限公司（下稱“城利房產”）。城利房產擁有樓盤的注冊信息顯示，該公司企業類型為外商投資獨資企業。

    去年從澳大利亞麥格理集團手中購置陜西南路城市公寓酒店的城利房產，因為這一大手筆而“一戰成名”。然而，該公司行事頗為神秘，對于城利房產“操盤手”的來歷及背景究竟如何，業界說法不一，其中一個說法為一名上海籍人士成立的外資企業。

    資料顯示，最早以“上海盛捷高級服務公寓”命名的這一項目，于2002年由新加坡雅詩閣集團以3270萬美元出售給荷蘭ING集團；在后者持有物業4年之后，作價1億美元轉手給印尼三林基金。隨即，經美國凱雷轉手之后，最終歸于城利房產。據業內人士推算，因為該地塊為綜合性用地，只有50年的使用權，因此市場成交價格預計在6萬元/平方米左右。假設按照早先公布的建筑面積計算，大約在23億元左右，約合3.5億美元。

    不到8年時間，這一物業已在外資手中交接四次之多，價格早已翻了幾番。然而對于新東家而言，或許換種思路考慮，反而贏得更大獲利空間。市場消息透露，城利房產以24000元/平方米購得了城市公寓，但隨即以60000元/平方米的銷售均價散賣出讓，溢價150%。無獨有偶，凱雷出讓給天安中國的中房森林別墅，同樣采取了這一快速套現的方式，即買家以37750元/平方米價格購入，售價則宣布定為6萬元～6.5萬元/平方米。

    上海中原地產新天地分行二組經理虞紅華介紹，濟南路8號的市場成交均價在6萬元～8萬元/平方米左右，轉成二手房后的當前掛牌價格為10萬元/平方米左右。這一價格與翠湖天地三期的二手房掛牌價格相差無幾，不過，翠湖天地一期標價則約6萬元/平方米；二期為8.5萬元/平方米。

    仲量聯行提供的數據顯示，2009年上海大宗房地產收購總額達人民幣256億元，較2008年上漲42%。與前兩年外資大唱主角的情況不同，去年下半年起，不少交易由現金充裕的國內投資者主導。

    2009年第四季度，來自浙江的紅樓集團從摩根士丹利手中以人民幣14.2億購入無限度廣場；天安中國投資約5.1億元向美國凱雷收購中房森林別墅其中的57套，之前還以9.9億元向荷蘭ING購得上海西庭網球俱樂部及公寓。此外，不少外資投資機構意欲退出的項目還在商洽之中。如高盛虹橋項目正與復地進行接觸，作價約3億美元。

    “出于對上海豪宅市場的看好，整體收購物業之后散賣出讓的形式獲利不小。”萊坊物業住宅部主管胡曉波表示。胡曉波認為，與僅僅滿足于完成IRR（內部收益率）指標的投資基金不同，對于不少手中握有雄厚資金的企業來說，購置現成物業的方式更為理想。