國11條或致二套房貸利率競爭性下行

    中國投資咨詢網訊 “國11條”再度敲響房市警鐘。但在收緊二套房貸的姿態下，“國11條”對二套房貸也留足了空間，并有可能因此導致二套房貸利率的競爭性下浮。“國11條”明確提出，對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。

    “貸款利率嚴格按照風險定價”這一未給予定量底線的要求給銀行留足了自主權。一股份制銀行總行個金部人士對表示，原來該行對于二套房貸至少要求執行基準利率，但根據這次要求，則可以下浮，至少貸款利率的決策權會下放給各分行自行掌握。

    該人士認為，這一模糊的政策完全可能導致部分銀行對二套房貸利率在基準利率基礎上展開競爭性下浮。因為不管市場向上向下，只要有銀行為搶占市場份額下浮利率，其他銀行肯定會跟進，除非監管部門對“貸款利率嚴格按照風險定價”這一模糊性表述做出解釋，否則在基準利率基礎上下浮也不算違規。

    中原地產項目部總經理黃韜也認為，這一要求確實有可能導致部分銀行二套房貸利率的競爭性下浮。

    而此前，銀監會的要求是二套房貸必須首付四成、基準利率1.1倍的放貸標準。不過2008年和2009年，因為刺激性政策，這一要求實際上執行并不嚴格。

    僅以北京為例，以客戶身份咨詢農行北京分行相關人士，該人士證實，在文件沒有落實下來之前，該行二套房貸仍可比照首套房貸執行。且表示，文件出臺后，還可看客戶資質，確定二套房是否可享受較為優惠的首付比例，但貸款利率最多只能打到8－8.5折。

    也有國有銀行人士看法不一，因為今年各家銀行整體在收緊。但該人士也表示，最終還是要根據市場情況和客戶來定，優質客戶也可能享受利率下浮的優惠。并進一步認為，仍追求規模的銀行，有可能因此下浮利率，但對于一些貸存比已經接近極限的銀行而言，就沒必要再為追求規模而下浮利率。

    另外，值得注意的是，“國11條”未提及改善性住房。也因此，銀行是否仍可對部分二套房比照改善性住房標準給予購房者首套房貸款優惠也成了一個沒有確切答案的問題。

    中行個貸部人士表示，“國11條”最大的一個改變在于沒有提及改善性住房，在他看來，這意味著二套房中改善性住房優惠措施的終止。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，新規沒有提及改善性住房，至少可防止二套房以改善性住房名義享受首套房貸款的優惠，可以說，這一政策更為嚴厲。

    總體而言，“國11條”信號是為從緊，但銀行的具體操作則存在與之相悖的可能。而黃韜則認為，實際上“國11條”相當溫和，調控信號多于實際操作，“手起刀未落”，但政策會貼著市場走，如果市場表現未達到調控預期效果，更嚴厲的政策還會出臺。