上海房地產登記條例今起施行

　　中國投資咨詢網訊 從今天開始，新修訂的《上海市房地產登記條例》（以下簡稱“新條例”）將正式開始實施。該條例是在1995年頒布的《上海市房地產登記條例》基礎上的第二次修訂。該新條例是為了適應《中華人民共和國物權法》實施的需求，對原《條例》中與《物權法》不一致的內容進行補充、修訂和完善。

　　杜絕擅自“分割出售”

　　對于原先沒有在土地出讓合同中作出“可分割出售”約定的商業項目，新條例將杜絕擅自分割出售。新條例規定，在竣工驗收證明中，應包括規劃土地部門對依法依約用地狀況的檢查核驗意見。

　　而所謂的“是否依法用地和履行出讓合同”，是指在土地出讓合同中，一般有開發項目能否出售、或者多少比例的產品可以出售的約定。

　　有業內人士認為，在新規定出臺之前，一些商業房地產的出讓合同中，并不會出現“分割出售”的約定，但是，部分開發商仍會不按照規劃標準的原始設計，擅自將商業項目分割成小面積出售。而新規定執行后，沒有可分割出售約定的項目，便不能再分割出售。

　　此同時，新條例還主要保障了購房者的購買房屋的合法性和安全性。其中，存在違法建筑和承重結構損壞的房屋，不能直接辦理登記。

　　中原地產法律事務部高級法務經理姚志云表示，并不是說違章搭建的物業和損壞房屋承重結構的物業不能進行交易，只是在交易之前都應拆除違章搭建物業、恢復房屋承重結構，并需要執法機構、相關部門出具檢核證明，才可交易。

　　遏制一房兩賣

　　姚志云分析認為，新規定中關于“預告登記”制度的規定，是整個條例中，變化較大、影響較深的規定。

　　在2004年修訂的登記條例中，上海市已針對預告登記出臺了相應的規定，但當時預告登記的范圍僅限于預售商品房。

　　姚志云表示，而此次新“預告登記”條款的范圍，從原來的預售商品房，擴大到了既包含預售商品房，又包含現房（即二手房）在內的全部范圍。這樣進一步保障了購買二手房客戶的利益和權益。

　　事實上，在新條例出爐以前，二手房交易過程中賣方違約、或是賣方一房二賣的情況確實存在。此前，在房價較為快速的時間段，即便是在買賣雙方簽訂買賣合同后，一旦有買家出資較前一位買家高，房東便會考慮將物業賣予出資高的購房者。盡管房東會返還雙倍定金予最初的買方，但是物業還是賣給了第三人。

　　隨著新條例的出爐，姚志云表示，二手房方面買賣雙方一旦去交易中心作了“預告登記”，就意味著賣方在登記有效期內無法再一房兩賣，如果賣方想將物業賣給第三人在操作上是無法實現的。

　　與以往不同是，此次的條例從制度上、程序上有效地避免了這種現象的發生，因登記機關對沒有經過預告權利人同意的轉讓不予登記，賣方無法實現轉讓。