房地產信托投資基金試點單位確定

　　中國投資咨詢網訊 包括證監會、銀監會、基金公司、信托公司、地方政府在內的一場“賽跑”，正在進入最后的沖刺階段，這場賽跑的終點，便是房地產信托投資基金（下稱REITs）。

　　2009年初，國務院“金融國八條”給予了爭議多年的REITs“合法準生證”后，政商兩界，尤其是房地產界均預期REITs可以很快落地，但出人意料的是，這卻只是一場賽跑的起點。

　　當下，這場賽跑正在沖刺，因為利益各方都已經備下了自己的“產品”，最后的PK終見分曉之時，才是REITs真正落地的時刻。

　　誰是“第一”

　　“據我所知，目前銀監會已經確定了三家REITs的試點單位。”4月22日中午，一位權威人士透露。他還表示，目前銀監會較為主導的思路，是通過REITs的發行，扶持信托公司，通過信托要約募集資金，然后收購商業物業。

　　2009年初，國務院出臺“金融國八條”，作為拓寬房地產融資渠道的手段之一，　　REITs被國務院賦予合法身份，但卻并未明確其融資、資金使用的具體方式。據了解，在此之后，REITs的相關文件均由證監會、銀監會、住房和城鄉建設部等多部委共同會簽，然而多方的思路并不統一。

　　實際上，盡管文件最終尚未下達，但各方都已經按照自己的思路，在實際層面展開工作，意圖搶先。據了解，目前上交所和深交所都已經做好了相應的準備，只要具體政策下發，就可以立刻掛牌。

　　前述權威人士表示，上交所和深交所準備的，都是股權性質的封閉式基金，回報率大概設定在5%左右。不過，其具體的募資方式因為最終文件沒有會簽完畢，而沒有最終定論。目前，中國經濟的最高決策層傾向于先在機構間市場試水REITs，而暫時不向個人投資者公開募集資金，以控制可能的潛在風險。

　　據了解到，目前嘉實基金正在“招兵買馬”，招聘那些曾有海外投資工作經驗的REITs操盤人才。“我們是從2006年開始，一直致力于在國內的人民幣市場推出首批REITs的參與人。” 嘉實基金管理有限公司業務發展總監王克明表示。

　　而現在，嘉實基金已經是銀監會選定的三家REITs試點單位之一。據了解，在上海浦項商務廣場大樓的收購中，嘉實旗下的基金也有參與，只是出價不及上市公司陸家嘴而敗北。前述權威人士表示，與上交所、深交所的情況類似，“只要政策允許，銀行系統也可以很快拿出產品”。

　　誰是“第一”，采用誰的“模式”，最后的PK已經為時不遠。

　　區域之爭

　　據了解，曾經有相當長一段時間，背靠濱海新區的天津經濟技術開發區運營商——泰達集團很可能成為REITs的最早受益者。彼時比較接近的方案是，利用濱海新區綜合改革配套試驗區“先行先試”的優勢，把泰達集團在開發區的工業資產打包，形成REITs，然后再到資本市場上掛牌。

　　然而，這一切并非輕而易舉，接近北京市政府的消息人士表示，北京市高級領導已經批示，要盡量向中央爭取REITs試點的地位。而在此之前，中央決策層鎖定的兩個試點城市分別是天津和上海。

　　“北京市目前商業地產的存量很大，有一個市場機構的統計數據，說存量大概有2000萬平方米，如果單純依靠出售或者出租來消化這部分庫存，短期內是不現實的，所以資本和金融杠桿是一個有效的方案。”北京市政府的一位官員表示。

　　相比于北京，上海陸家嘴、外灘周邊擁有大量的寫字樓和商業物業，加之“金融中心”的最新定位，使其處在優勢地位。而天津的優勢資產則在于大量較為集中的工業廠房資產，無論是天津還是上海，REITs對應資產在區位上都相對集中。

　　但北京的商業資產卻相對分散，這是在政策上爭取支持的相對“短板”。“如果區域集中，對于資產包價值的判斷也比較容易趨于一致，這樣在發行承銷的時候難度比較小，也比較容易獲得市場的認可。”同樣長期籌劃REITs產品的華銀基金負責人孫起東分析。

　　“整個中國商業地產投資回報的價值，這個可能跟原來我們地產商比較常用的快速銷售的模式有關，所以造成了現在整個持有型的物業本來就不多，然后經營得特別好的更少。” 建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東分析認為。在此之前，他曾在福建聯華信托任職，當時聯華信托即以熱衷于各種變相的REITs產品而著稱。

　　這樣的背景下，北京的區域優勢遠沒有想象中的那么領先。

　　中國難題

　　在此之前，北京佳程廣場租金造假事件，更使香港投資者一片嘩然。彼時，以佳程廣場物業為資產的睿富中國商業房地產投資信托基金(下稱睿富基金)在香港聯交所上市，募集資金超過20億港元，用于收購佳程廣場100%股權;但未過半年，10月28日，睿富基金即發布公告，佳程廣場涉嫌上市前偽造租約、靠欺詐獲得上市資格。佳程丑聞令內地商業地產蒙羞，也折射出REITs對基金管理人水平的高要求。

　　聯想融科投資管理顧問有限公司執行總裁李汝容認為，從次貸危機的教訓來看，任何金融創新基礎資產質量都是根本，對于REITs來說，穩定且優良的租金現金流，是其成敗的關鍵。在經濟周期下行階段，這一因素充滿不確定性，因為物業本身現金流下降，面臨一定風險。“資產包資質優良，這是新加坡REITs比香港做得好的原因。如果資產資質不好，這個產品就和次貸無異。”一位業內人士稱。

　　不過，在業內人士看來，REITs政策出臺前仍有很多技術細節需要厘清。比如作為市場化的金融產品，REITs需要向投資者保證較高的收益，在中國商業物業普遍不成熟的現實環境下，對收益如何界定？如何防范投資人的風險？

　　有關市場人士認為，當前中國真正意義的大型物業管理公司很少，到底REITs在中國有多少需求，是否可行，仍有待觀察。如果希望以此解決當前房地產的融資困境，其圈錢意圖更過于明顯。