我國商業地產投資切勿盲目

　　2008年以來，南京的超市業界出現動蕩：好又多清涼門店、每家瑪棲霞店兩家大型超市由于選址不當、競爭激烈等原因，相繼關門歇業，給業內造成不小的震動。

　　事實上，在最近的八九年間，慘烈的競爭局面在南京一直不停地上演：時代超市與一家不到１００米的大型超市短兵相接，結果不得不提前打烊；諾瑪物大賣場選址在一公里內有另一家賣場的地段，結果不到兩年就以退市告終；樂客多強行擠入已有多家超市的地區，開業不久就被迫撤退……據不完全統計，近１０年來已有１７家不同品牌的超市折戟南京市場。

　　南京超市行業出現這種情況的一個重要原因是：商業網點發展缺少有效規劃，盲目發展，相同或類似業態的網點布局失衡，扎堆經營，造成資源浪費、惡性競爭。

　　國務院法制辦公室不久前公布了《城市商業網點條例（征求意見稿）》，其目的就是為了加強對城市商業網點的管理，優化城市商業網點布局和結構，促進城市商業網點健康有序發展。目前，相關部門已經收集到大量對這份征求意見稿的修改意見。

　　家電市場扎堆經營

　　城市應當制定包括發展目標、區域布局、業態結構以及建設規模等內容的商業網點規劃，經依法批準的商業網點規劃，是指導城市商業網點建設發展的依據。

　　這一規定突破了以往商業網點管理只管經營，不管規劃建設的情況，改變了原先商業地產建成后再管理的模式，這種從開發源頭管起的方式具有較強的可行性。

　　近年來，家電專業店已逐漸成為國內家電銷售的主流業態。然而，在家電門店，特別是一些大型家電賣場的門店在各大城市全面鋪開之時，零售額卻沒有隨之大幅增長。事實上，迅速擴張的家電門店并沒有給家電零售商帶來相應的收益，有時甚至是帶來了沉重的壓力。

　　２００４年，北京的家電賣場只有５０多家，到２００７年年底就上升到１７０多家，３年的增長超過３倍。然而，北京家電市場每年的增長只有２０％左右，按此計算，家電賣場每個門店的銷售額不僅不會增長，反而還會大幅下降。

　　由于扎堆經營造成惡性競爭、利潤下滑，一些大型超市便向供應商收取諸如進場費、店慶費、開業贊助費、物損費等名目繁多的費用，這不僅破壞了公平競爭環境，擾亂了正常的市場秩序，還將一些不必要的費用強加到了消費者的身上，有的甚至影響到了商品的質量。

　　商業網點亟需規劃

　　事實上，除了避免資源浪費、惡性競爭等后果外，加強管理、優化布局和結構還能減少商業網點對交通、環境、安全等方面的不利影響。我國的不少城市出現了大型超市造成路段擁堵，餐飲店附近居民投訴不斷、大型商業消防隱患危及居民樓安全等現象。

　　２００５年年底，震動西部的重慶觀音橋購物狂潮引發了嚴重的交通擁堵問題。當時，商圈內的五大主力百貨店聯動促銷，輻射范圍達到成都、貴陽等地，引發“井噴”式購物狂潮，面積約０．６５平方公里的商圈核心區內人流量接近４０萬人，導致交通一度陷入癱瘓。

　　商業網點的建設應兼顧各個方面。目前公布的《城市商業網點條例（征求意見稿）》一個顯著的特點在于其實現了商業網點規劃與城市規劃的對接。“以往商業網點的規劃由商業部門做，整個城市規劃由城市規劃部門做，沒有城市規劃的配合，再好的商業網點規劃都無法實現。”王永平說，城市規劃和商業網點規劃的統一將引導商業地產從數量擴張走向質量型道路。