上海出臺標準規范房地產市場健康發展

　　2008年3月3日，建設部發出《關于做好住房建設規劃與住房建設年度計劃制定工作的指導意見》，再次督促各地政府及時上報未來住房建設計劃。建設部的用意很明確，把督促各地相關建設規劃的制定實施，作為完善住房供應政策和調整住房供應結構、推進住房保障體系建設的重要手段。

　　與往年形成鮮明對比的是，春節剛過，上海市房地局就早早地公布了＜2008年上海市住房建設計劃＞（以下簡稱“《計劃》”），而往年往往要在4、5月份。同時公布的還有《上海市解決城市低收入家庭住房困難發展規劃（2008－2012年）》。

　　作為2008年上海住房建設的綱領性文件，《計劃》可以說定下了2008年上海住房市場建設的基本框架，在很大程度上會影響2008年樓市的走勢。本報記者發現，這份“提早”公布的《計劃》，再次沿襲了前幾年上海住宅用地供應“穩中偏緊”的基調。

　　2008年供求關系繼續從緊

　　《計劃》披露，在建設總量和結構方面，2008年上海市住房建設施工面積6950萬平方米。其中，2007年結轉的住房建設施工面積4950萬平方米；當年新開工住房面積約2000萬平方米。

　　在供應總量和結構方面，上海市2008年竣工住房面積（含配套商品房）約2500萬平方米，在建及新開工住房（含配套商品房）建設項目中預計可達到預售標準的面積約2000萬平方米。

　　上海市2007年住宅竣工面積2752.45萬平方米，住宅銷售面積為3279.17萬平方米，竣工／銷售比為1∶1.19，供需之間的失衡從根本上導致了商品房價格大幅上揚。

　　與2007年成交量相比，再考慮到2007年由于存量房也被火熱的市場消化了很大一部分，2008年2500萬平方米的計劃竣工面積將相對偏緊，但若目前樓市成交低迷的行情持續，或許基本可以達到供求平衡。

　　《計劃》同時披露了2008年上海的土地供應計劃，2008年住宅用地供應800－1000公頃，其中經濟適用住房和廉租住房用地不低于20％。

　　此外，2008年上海市各區縣新開工和竣工住房面積也體現了區域平衡的特點，而在2007年，市區多個城區曾一度出現住宅房源枯竭的情況，成為價格上漲的直接原因。今年，浦東、黃浦、盧灣、徐匯等10個中心城區，住宅新開工和竣工面積分別占全市住房開工、竣工面積的30％左右；寶山、閔行、嘉定等近郊區，住宅新開工面積和竣工面積分別占全市住房開、竣工面積的26％左右；南匯、松江、青浦等遠郊區縣，住宅新開工和竣工面積分別占全市住房開、竣工面積的44％左右。

　　2008年上海市住房建設布局將體現“總量控制、區域平衡、項目落地”的總體要求。

　　2008年800－1000公頃的供應量并不寬裕，尤其是在此前2005年等年份宅地供應出現枯竭的背景下：2007年上海市經營性土地供應計劃指標為2000公頃，其中住宅用地1100公頃；2006年，全市經營性土地供應計劃指標更是高達2500公頃。

　　調控思路調整

　　從一系列政策來看，政府對于房地產市場的調控已從全局性調控轉向保障先行的思路。

　　“2008年之所以早早就公布了詳細的全年住房建設規劃包括土地供應計劃，與業已確定的上海市住房保障發展規劃密切相關，整個住房建設計劃處處體現了優先保證上海新一輪住房保障計劃實施的思維。”據一位接近上海市政府政策決策層的知情人士透露。

　　往年上海市當年的住房建設規劃及土地供應計劃往往還要往后再過幾個月才會公布，以往公布的相關信息也并沒有今年如此詳細全面。

　　“這些細節某種程度上透露了有關部門的思路有所調整。”一位業內人士如是說。

　　《計劃》中上海市2008年住房建設將體現“堅持與市民多層次的住房消費需求相適應”原則，進一步完善住房供應政策，優化供應結構，加大中低價位、中小套型普通商品住房供應；積極推進住房保障體系建設，重點加快經濟適用住房和廉租住房建設，不斷適應市民梯度消費、逐步改善的住房需求。

　　上海市2008年住房建設將以集中建設的經濟適用住房和廉租住房項目為重點，加快落實住宅建設項目，確保住房建設計劃順利實施。同時積極擴大中低價位、中小套型普通商品住房的新開工住房數量，其中，新建、配建經濟適用住房和廉租住房400萬平方米，優化住宅結構。