廈門商業地產市場進入轉折時期

　　經歷了大型購物中心的高速發展時期，廈門商業地產來到前行的十字路口，喧囂與浮華，光榮與夢想，困惑與變革，一切猶如狄更斯在《雙城記》開頭所描述的：“那是最美好的時代，那是最糟糕的時代；那是個睿智的歲月，那是個蒙昧的歲月；那是信心百倍的時期，那是疑慮重重的時期；那是陽光普照的季節，那是黑暗籠罩的季節；那是充滿希望的春天，那是讓人絕望的冬天；我們面前無所不有，我們面前一無所有……”前言亂花漸欲迷人眼，淺草才能沒馬蹄。

　　近年來，商業地產大潮席卷廈門，購物中心、SHOPPING MALL、商業街、社區商業，各類商用物業層出不窮；產權式商鋪、售后返租、先招商后銷售，種種營銷手段如十八般武藝輪番上場，然而就在這令人眼花繚亂的熱鬧之中，風險正悄然臨近。

　　規劃難，招商難，銷售難，經營管理更難，一道道難題如同緊箍咒令地產商頭痛不已；經營管理缺位，合適的商家難找，找到一個還總是拖欠租金，種種風險令商鋪業主如履薄冰；選址困難，即便有了合適的地點，層高、柱距、動線設計都不符合要求，好不容易碰到一個滿意的，租金卻談不攏，商家開發新店如同大海撈針。

　　商業地產的格局象是一團亂麻，剪不斷，理還亂，令所有的利益相關者互相糾纏在一起。破解這種種困局的方法在哪里呢？

　　一、困局——供應量巨大與結構性失衡一道殘陽鋪水中，半江瑟瑟半江紅。

　　1、供應集中，總量過大。

　　2002年以來，廈門商業地產供應量成倍增長，較早投入經營的有SM城市廣場、世貿商城、富山誠達購物廣場、達意商業城，開業不久的有明發商業廣場、名匯廣場、瑞景商業廣場、老虎城，正在開發中的有羅賓森廣場、中華城、南中大地、加州城市廣場等。大量的商業項目在相對集中的時間、區域內推向市場，競爭壓力驟然加大，關于商業地產過熱的驚呼不絕于耳！

　　我們將廈門島內已經開業和正在開發中的大型綜合性商業的總體規模進行了一個不完全統計，發現其總量已經超過100萬平方米，如果加上社區店、臨街店面、商業裙樓，體量至少會再增加一倍。而按照一般經驗，一個區域合適的人均商業面積是1平方米。按照廈門島內124.2萬的常住人口數量計算，現有和即將推出的商業地產總量顯然已經大大超出標準。從全市范圍來看，已建成的商業網點總數大約有4.3萬個，商業總面積已經達到350萬平方米，人均商業面積是1.6平方米，在國內位居前列。

　　2、結構性失衡

　　與人們普遍擔心的總量過大相比，商業地產市場的結構性失衡反而更加危險。因為對于總量失衡，市場通常可以自我調節，以往的供應量過大，市場難以消化，今后的供應量就會自動減少，而且人口、城市規模總是在不斷增長，長期來看還是能夠達到平衡。而對于結構性失衡，市場自身很難調節，容易形成社會資源的巨大浪費。結構性失衡主要體現在以下三個方面：

　　（1）優質商業地產缺乏廈門大多數的商業地產項目從規劃設計、硬件設施、商戶組合到營銷推廣都顯得比較粗糙，開發商往往不舍得在這些方面進行投入。

　　幾乎每個商業地產的廣告中都充斥著高檔、豪華等字眼，但真正按照優質標準投入的卻很少。國內一流的商業設計公司收費是按照概念方案、方案、擴初、施工圖、現場配合五階段分段收費，費用標準按體量大小從每平方米一百元到二百元不等。上海新天地的規劃設計費甚至達到三千萬元。在商業地產領域，有“動線設計是商業項目成功之母”的說法，商業項目要求設計師對餐飲、服飾、娛樂、休閑等不同業種在設計上的需求了如指掌，對動線處理有深刻的認識和豐富的經驗。而廈門目前的商業設計費一般是每平方米二、三十元，有些項目甚至還更低。俗話說一分錢一分貨，面對如此低廉的設計費，即便是優秀的設計師也不可能精雕細刻，最后拿出來的自然談不上精品。設計費用還是項目投資中最小的部分，其它環節也就可想而知了。

　　（2）高端、休閑、特色商業缺乏近年來市場上推出的商業地產項目，相似性很高，大部分是針對全客層、全年齡段、一站式消費的區域型購物中心或者SHOPPING MALL。這些大型商業項目又大多數都集中在江頭、富山——火車站、中山路一帶，彼此之間的競爭和客戶分流不可避免。

　　在購物中心扎堆的同時，高端商業、休閑商業和特色商業卻十分缺乏。像北京國貿商城、上海恒隆廣場、南京德基廣場那樣的奢侈品商場，像上海新天地、寧波老外灘、南京1912那樣的休閑商業，像上海無限度、上海8號橋、上海1933老場坊那樣的特色商業在廈門還是一片空白。盡管不少開發商對高端商業頗有臨淵羨魚之意，但高昂的投資成本卻令其望而卻步。據悉，南京德基廣場僅僅為了引進一家國際頂級奢侈品牌旗艦店，就花了兩千萬元的代價，這對于一般的開發商來說是不可想象的。

　　（3）重銷售，輕運營。

　　在廈門商業地產運作中普遍存在重銷售，輕運營的問題。并不是所有的商業項目都不能銷售，象商業街店面和社區商業都是適合銷售的產品，銷售和經營之間并不矛盾。例如，位于禾祥西路的禾祥首府臨街店面2007年初的銷售均價為每平方米4萬元，在開盤一個月內即銷售一空，目前尚未交房已有眾多商家等候入駐，月租金每平方米300多元尚且一鋪難求。

　　但對于大型商業項目，尤其是大型購物中心，重銷售、輕運營卻是無法回避的問題。這一問題不僅直接導致了很多大型商業地產項目產權分散，無法實現統一經營，而且還是造成很多其他問題的根源。

　　二、破局——突圍之路逆風上水萬斛重，前驛迢迢后淼淼。

　　就在這一片混沌之中，市場自身的機制卻已經發生作用，并且促使參與各方尋求艱難的變革之路。

　　1、知名品牌進入

　　隨著廈門城市消費力增強和城市地位提升，高端品牌商家正在把目光投向廈門，其中已經進入廈門的餐飲類商家有面包新語、味千拉面，服飾類商家有LV、MAX MARA、登喜路、杰尼亞、HUGO BOSS、拉夫?勞倫、BURBERRY、K&C、CANALI等，其它的如歐米茄、萬寶龍、施華洛世奇、FOLLI FOLLIE等；而準備進入廈門的餐飲類商家則有：漢堡王、棒！約翰、一茶一座、星巴克、JCW等，國際品牌有PRADA、GUCCI、ARMANI、CK、ZARA等。大量品牌商家的進入為打造高端、休閑、特色商業提供了充分的商家資源，一個新的市場機會已經呈現在我們面前。

　　2、海外基金登陸

　　按照國際上成功的經驗，大型商業地產項目一般是只租不售，如果銷售則是整體出售。對于這一點，開發商并非不了解，問題在于國外商業地產的開發資金主要來源于房地產信托基金，可以長期使用；國內商業地產開發的資金主要來源于發展商自有資金和銀行資金，而銀行資金到期必須還本付息，不允許長期占用。

　　但情況已經開始變化，盡管國內房地產企業上市或者到海外發行REITS之路還很漫長，國際資本的觸角卻已伸進來了。中國商業地產的廣闊前景吸引了來自世界各地的房地產投資機構，以下是已經委托NAI Global尋找項目或者已經有過合作的部分機構。

　　世界上最大的房地產和基礎設施投資機構，德意志銀行下屬RREEF基金，在全球有670億美元的投資，已要求NAI Global為其在中國推薦項目，RREEF首次進入中國選擇的項目在珠海，顯示對二線城市的認可；

　　印尼Lippo Group力寶集團表示偏好投資大中型購物中心；匯豐集團旗下匯豐基金對上海某大型商業項目很感興趣，目前NAI德潤行正在幫助其洽談；

　　北歐老牌金融集團SEB旗下SEB基金，要求NAI Global為其在中國推薦項目。

　　綜合各方面情況來看，在2006年7月18日六部委出臺《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(即171號文)之后，外資進入國內房地產領域的速度在明顯加快。據分析，171號文限制的是投機，限制的是一些不規范的做法，對于規范的大公司來說，反而是一個機會。盡管國際資本目前在市場中所占的份額還不大，但是變化已經開始，暗潮正在洶涌。

　　3、實力商家購買物業

　　前些年商家找點一般都采用租賃很少購買，近年來隨著全球資本市場的高速發展，很多國內外大型商家先后上市。這些上市后的企業，在資本市場融資后必須為資金尋找出路。比如，來自法國的某跨國零售企業日前已經通報其中國各區域總經理，要求尋找能夠帶來穩定回報的商用物業。再如，福建上市公司七匹狼集團，也成立了專門機構投資商業地產，2007年6月整體購買了泉州新門街二期211間店面。一個上市公司一次購買整條街的店面，在國內還很少見，頗具指標性意義。

　　4、盈利模式創新

　　相對于以前開發出售的盈利模式，一種新的盈利模式正開始為市場所接受。那就是，開發然后長期持有并獲取租金收益和物業升值。隨著土地增值稅政策的推行，會有更多資金充足的開發商傾向于選擇這種模式。原因很簡單，對于利潤率較高的商業地產項目來說，銷售的稅負遠高于租賃的稅負，這種客觀存在的稅負差異將會引導開發商傾向于長期持有物業。

　　5、政府積極介入

　　政府方面也開始注意對于商業地產運營的引導。在以往的商業地產項目運作中，政府允許開發商將商業地產項目象住宅一樣分割成若干個產權來進行銷售。目前，政府已經注意到這方面的問題，并采取相應的對策。例如，廈門市政府在同安T2007G05地塊掛牌出讓的文件中明確規定項目不得分割出售就是一種有遠見的做法。禁止將項目分割出售必然使土地出讓價格降低，短期來看減少了財政收入，但隨著項目運營成功，所帶來的營業稅收是永續的，不象高價賣地那樣是一槌子買賣。

　　這樣做還有一個好處就是提高了準入門檻，只有自有資金充足，有實力和意愿長期持有和運營項目的開發商才能進入，這就為項目成功運作奠定了良好的基礎。以同安項目為例，該項目現已命名為華森國際廣場，由于有只租不售的限定，使商家信心大增，招商進展迅速。

　　三、新局——商業地產運營時代來臨海到無邊天作岸，山登絕頂人為峰。

　　目前國內房地產市場正處于調整時期，相對而言住宅市場受影響更大，商業地產反而因此可能成為避風港和新的利潤增長點。

　　事實上，一些具有前瞻性的企業已經做出了調整：

　　七匹狼集團整體購買泉州新門街二期后，現已將其定位為“名門?時尚”泉州頂級休閑商業街，1月11日在泉州成功舉行招商發布會和意向簽約儀式，六十多個品牌商家簽約，其中大部分來自廈門；華森房地產所開發的華森國際廣場，定位為同安首個大型購物中心，只租不賣，蘇寧電器、大潤發超市、大地影院、音樂廚房等知名商家均有明確進駐該項目的意向，目前正在簽約階段；盈輝房地產所打造的中山海景廣場項目（原華輝廣場二期），緊鄰巴黎春天，地下有三百個停車位可供來中山路和巴黎春天購物的客人使用。區別于中山路現有商業以旅游產品為主的格局，該項目定位于中山路高端休閑商業，眾多品牌商家均表示濃厚的興趣，目前正在洽談簽約階段。