商業地產發展須解決面對難題

　　隨著經濟的快速發展，中國的商業地產呈現群雄逐鹿的局面。自2002年下半年始，大部分城市商業地產租金的不斷攀升、工業物流用地的成長、CBD商業地產價值的提高，這些使全國掀起了商業地產的開發風潮。SHOP－PINGMALL的模式及復合型地產在全國各地開花，在為消費者提供了豐富的選擇空間及推動中國地產、商業發展的情況下，也帶來了巨大的市場競爭和壓力。資金回收慢、經營無道讓商業地產面臨嚴峻的考驗。

　　要做好一個商業地產項目需要具備諸多因素，但商業地產要成功運作并有突破，必須做好以下工作：

　　定位為先。商業地產的定位包括功能定位、業態定位、消費群體定位等。

　　功能及名稱定位：就是說我們要將這一產品規劃為怎樣的一個項目，是購物中心，是專營店，是寫字間還是主題店等。功能的定位要依據面積及項目的特點等確定。

　　業態定位：首先要明確的是以綜合業態為主還是以專業業態為主。綜合業態如廣州天河城購物中心，專業業態如國美電器等。

　　如果是綜合業態，要確定綜合業態的構成比率，如一家10萬m2的購物中心，百貨主力店占3萬平，大型綜合超市占2萬m2，主題店等占5萬m2，而這其中又要包括服飾、餐飲、娛樂、電器等都占多大比率合適，要根據項目的自身特點、地區特點、市場特點等具體確定。

　　如果是專業業態，要確定專業業態的比率，如一個超市，就要確定如畜產、水產、果菜、日配加工食品、一般食品、日用雜貨、日用百貨、家用電器等各占多大比例才能產生共進與互補的作用。

　　檔次定位：即是以經營高檔、中檔,還是低檔產品及業態為主，或者是兼具中、高、低檔全部、部分組合，而幾種檔次產品或項目所占比率亦需合理規劃。

　　消費群定位：消費群體的定位包括區域定位，即是以哪個區域的消費群體為主，是全球性的、中國的還是某個城市的等。另外，消費群體的年齡、職業、性別等定位都是需要仔細考量、分析的。

　　商業地產最重要的一環就是合理處理銷售與經營之間的關系，這是成敗的關鍵。前兩年中國大部分商業地產運作者沒有成熟的經驗，有的過于注重銷售，東劃一下，西劃一下，全部賣出去了，但是后續的經驗跟不上，導致全面潰敗；而有的只重經營，沒有科學的成本核算及資金運作計劃，結果造成資不抵債。

　　一個商業地產項目若要運作好就要確定哪些部分是用來銷售的，哪些部分是用來招商的，哪些部分是用來自己經營的，并需要通過合理的成本經營核算確定他們之間的比例，最終形成互相推動，以達到協調發展的效果。

　　商業地產要長久發展必然要樹立自身的品牌特色，同時也要兼顧差異化經營。如果有成形的品牌，要強于雕琢；如果無自身品牌，要善于借勢，引進強勢品牌，打造自身的品牌力量。